I přes růst poplatků za bydlení, tedy cen vody, elektřiny, plynu, příspěvku do fondu oprav a odvoz odpadu se v uplynulých letech investice do koupi a následného pronajmutí bytu výrazně vyplatila. Kolik mohl kdo v uvedeném období vydělat?

Ten kdo v posledních 4 letech investoval své volné prostředky do nákupu bytů, velmi výrazně vydělal. Toto období se vyznačovalo poměrně výrazným růstem cen všech druhů nemovitostí včetně bytů. Dalším faktorem, který dále přispěl k výhodnosti investic do bytů, byla existence regulace nájemného, která dala velký prostor pro zvykšování tržního nájemného, především ve velkých městech. Kdo tedy vydělal za uvedené období nejvíce a které investice přinesly největší zisky?

________________________________________________________________________________________________________________________________

Máte zájem o právní pomoc a právní zastoupení v souvislosti s koupí či prodejem nemovitosti, tedy bytu, domu nebo pozemku či jiného právního problému? Kontaktujte naši advokátní kancelář Mgr. Miroslav Zeman, www.ProfiPravnik.cz

na mail: ProfiPravnik@gmail.com, nebo tel: 737 826 527

________________________________________________________________________________________________________________________________

Investice do bytu v Praze

V uvedeném období i v současnosti jsou největším hitem byty v Praze. Přestože je jejich cena bezkonkurenčně nejvyšší, zájem o ně stále trvá. V současné době se běžná tržní cena standardního bytu 2+1 či 2+kk první kategorie (v panelovém domě) pohybuje minimálně okolo 2 mil. korun. Momentálně se však ceny bytů v panelových bytech mírně snižují. 

Měsíční tržní nájemné v těchto bytech se nejčastěji pohybuje mezi 9 až 12 tis. korunami, nejdůležitější úlohu zde samozřejmě hraje atraktivita lokality. Pokud jste koupili příslušný byt v období před 3 roky, zaplatili jste pouze 1 400 000 až 1 600 000 Kč. Do současnosti tedy šťastný majitel tohoto bytu vydělal jen na zvýšení jeho hodnoty 500 000 až 600 000 Kč, což představuje téměř 25 - 30 % růst hodnoty během cca 3 let.

Pokud byl zmíněný byt předmětem pronájmu, získal za něj jeho majitel po odpočtu nákladů, tedy poplatků za bydlení (oprav, záloh teplé a studené vody + teplo) 6 000 Kč čistého zisku měsíčně (průměrný nájem), což představuje 72 000 Kč ročně. Za uvedené 3 roky činil zisk z pronájmu dalších 216 000 Kč. Při nákladech 1 200 000 Kč na pořízení bytu činily zisky ze zhodnocení + pronájmu téměř 700 000 Kč během 3 let. V procentním vyjádření činil roční výnos z této nemovitosti 14,3 % z hodnoty investice. To je vysoké číslo překonávající většinu finančních produktů v současnosti nabízených. Podobný vývoj, i když s nižším nárůstem hodnoty bytu, lze očekávat i do budoucna. Přičemž u bytů v panelových domech je nutno počítat i se střednědobým mírným snižováním cen.

Investice do bytů v chudších regionech ČR?

Zcela opačným případem jsou menší města. Zde se nacházejí relativně levné byty. Jedná se především o města s vyšší nezaměstnaností a tudíž i s nižší kupní silou obyvatel. Nabídka zde mnohdy převyšuje poptávku. Ovšem postupná rostoucí poptávka, koupěschopnost obyvatelstva a snaha o cenové srovnávání s vyspělejšími regiony, způsobují rychlý růst tržních cen těchto bytů.

Mezi taková města lze řadit především Chomutov, Most, Sokolov, Karvinou a další města v Ústeckém, Karlovarském a Moravskoslezském kraji. Byt 2+1 v Sokolově lze v současné době pořídit v průměru za 750 až 800 tis. korun. Oproti roku 2002, kdy se stejný byt dal pořídit za 250 000 Kč, se jedná o nárůst více než 500 tis. korun za 5 let. V procentním vyjádření je to kolem 50 % za rok.

Další faktor zvyšující výnos z realizované investice je nájemné, které ve výše uvedeném bytě činí 6 až 7 000 Kč, po odečtení nákladů na dosažení tohoto příjmu činí měsíční čisté nájemné cca 4 000 Kč. Za rok tak výnos z nájemného činí 48 000 Kč. Za uvedené 2 roky činí výnos z nájemného 96 000 Kč a spolu se zvýšením cen příslušného bytu činí výnos celkem téměř 200 000 Kč v uplynulých 2 letech. V procentním vyjádření činil roční výnos z tohoto bytu bezmála 27 %!

Výnos u bytu v malém okresním městě s nízkými cenami bytů tak byl o téměř 13 % vyšší než u stejně velkého bytu v Praze. Je nutné si však uvědomit, že tento boom pomalu odeznívá a v blízké budoucnosti bude výnos z investice do bytu tvořit z větší části výnos z nájemného a menší podíl bude mít zvyšování hodnoty nemovitosti.

Nesmíme však zapomenout, že výnos z pronájmu  investice je nutné zdanit, což však závisí na celkových příjmech pronajímatele případně jeho schopnosti využít nákladových položek ke snížení daňového základu. Vezmeme-li v úvahu, že na pořízení jednoho bytu v Praze potřebujeme v současnosti průměrně 4 násobně vyšší investici, pak je srovnání velmi zajímavé.

Závěrem

Ačkoliv se stále doporučuje jako velmi výhodná investice koupě bytu v Praze, neměli bychom zapomínat, že zde existují i jiné  možnosti investování do levných bytů v chudších regionech ČR, které vám při dobrém výběru mohou přinést vyšší zisk a nižší pořizovací náklady. Přestože se již nečekají tak extrémně vysoké nárůsty cen jako v minulých letech, dlouhodobě se investice do těchto bytů vyplatí.

Hodnota kvalitního bytu na atraktivním místě může totiž do budoucna růst i přesto, že ceny bytů obecně budou klesat. Je proto nutné při nákupu dobře a zodpovědně vybírat.

Srovnání cen standardních bytů 2+1 (58 m2) ve vybraných městech v roce 2003Zdroj: ČSÚ